Är det billigare att äga sin bostad eller att hyra? En snabb kalkyl leder oftast till att ägande i medeltal blir billigare. Frågan är dock inte så enkel, eftersom riskerna skiljer sig. Ägandets kostnader beror på slumpen.
Om du köper då priset på bostaden råkar vara högt och säljer då priset råkar vara lågt blir kostnaden mycket högre än om du av en händelse göra det motsatta. Eftersom bostäder är stora investeringar blir riskkoncentrationen stor. För en belånad bostad kan över 100 % av hushållets förmögenhet vara bundet till en tillgång (som dessutom kanske är fuktskadad eller defekt på något annat för en amatör osynligt sätt). Det är minsann ingen optimal investeringsstrategi. En tredje kostnadsnackdel för bostäder är att byte av bostad är dyrt.
Transaktionskostnaderna uppgår till flera procent av bostadens värde.
Skomakaren vid sin läst. Specialisering är en av de viktigaste principerna för en fungerande ekonomi. Det är självklart att vi låter läkarna göra sitt och skomakarna sitt. Men det är inte fallet vid boende! Vårt hem vill vi äga trots vi är fullständiga amatörer. Vi grundar bostadsaktiebolag som leds av dilettanter, vilket knappast är det smartaste sättet att förvalta en så betydande del av vår förmögenhet. En bättre modell vore att låta experterna sköta sitt och sedan köpa boendetjänster av dem. Detta skulle tala för en lösning där sakkunniga bygger, underhåller och äger medan hushållen hyr.
Med en större andel professionella byggherrar och ägare skulle antagligen priset i förhållande till kvaliteten i bygg- och renoveringsbranschen förbättras. Amatörer eller offentliga verk är ganska dåliga på att se över sådant, och resultatet blir undermålig kvalitet.
Stordriftsfördelar. En annan lika viktig ekonomisk princip är stordriftsfördelar. I fastighetsbranschen är dessa betydande. Ett stort bolag har tillgång till billigare finansiering än hushållen. Detta gäller för lån och alldeles särskilt för aktiekapital. Professionella ägare och riskplacerare har i allmänhet spridit sina risker och lägger inte alla ägg i samma korg, vilket minskar risken betydligt. Ett stort bolag får även skalfördelar i driften och mängdrabatter av underleverantörer. De flesta av ägandets ovan nämnda risker skulle minska eller försvinna med professionellt och storskaligt ägande.
Ägande skattesubventioneras. Professionell och storskalig förvaltning har alltså flera fördelar. Varför är det ändå i medeltal billigare att äga än att bo på hyra? En förklaring är att vi har mycket färre hyresbostäder än vad som efterfrågas. Det driver naturligtvis upp hyrorna. Efterfrågan ökar i takt med att behovet av mobilitet ökar. Dessutom stiger efterfrågan i takt med bostadspriserna, då allt fler helt enkelt inte kan spara ihop ett grundkapital på 10–15 % som behövs vid ett första bostadsköp.
Beskattningen är en mycket viktig förklaring till att den i teorin effektivare modellen i praktiken är dyrare. Ägarboende och hyresboende beskattas olika, till ägandets fördel. Detta kan belysas med ett enkelt exempel: två personer köper var sin bostad till samma pris och lyfter lika stora lån. Om beskattningen är neutral borde kostnaden av att båda bor i sin egen våning vara densamma som kostnaden om de byter bostad och bor som hyresgäster hos varandra.
Så är inte fallet, det finns flera skillnader. Den största är att hyran är beskattningsbar inkomst, medan den besparing man gör genom att bo i eget (och inte betala hyra) inte beskattas. Detta kunde lösas med beskattning av tillräknad hyra (”imputed rent”). Man skulle beskattas för den hyra man sparar genom att bo i egen bostad (minskat för räntor, vederlag och dylikt). Bostaden är förmögenhet och på förmögenhetsinkomst, som hyror, beskattas man. Lösningen är helt logisk, och tillämpas i några europeiska länder (bland annat Island och Holland). Orsaken till att modellen inte är mer utbredd är att en politiker som föreslår något så ”bakvänt” riskerar att tappa röster. Men faktum är att denna subvention av ägarboende är både mycket stor och mycket orättvis: förmögnare hushåll får större subvention!
Underutvecklad hyresmarknad. Ett annat understöd av ägande är den skattefria överlåtelsevinsten på bostad som man bott i längre än två år. Motsvarande finns inte för ägare av hyresbostad. Att bostadslåneräntor dessutom är (delvis) avdragbara från löneinkomsterna gör inte saken bättre. I Finland är andelen hushåll som äger sina hem stor i internationell jämförelse, samtidigt som hyresmarknaden är underutvecklad.
De huvudsakliga skälen till subvention av ägarbostäder är inte längre aktuella, medan nackdelarna blir allt akutare. Kanske det är dags att trappa ner på stöden, i synnerhet då många av dem bara leder till högre bostadspriser och större lån i tillväxtorter.
En ständigt växande andel av befolkningen har inte råd att köpa eget, samtidigt som det inte lönar sig att producera hyresbostäder då man får ett bättre pris genom att sälja till kraftigt subventionerade amatörer som inte kan kräva kvalitet. Hyrorna på de alltför få bostäderna kommer att förbli höga, och ägarna till bristvaran får god avkastning som till betydande del bekostas av sociala bostadsbidrag.
